Bài toán Condotel và ứng xử của nhà đầu tư

> Condotel – sản phẩm hướng đến mục tiêu đầu tư và tích lũy

Condotel là tên gọi thương mại chung cho dòng sản phẩm bất động sản du lịch, đó có thể là công trình thuộc tổ hợp khách sạn, resort hoặc cũng có thể là nhà ở, căn hộ dân sinh được khai thác công năng cho thuê thương mại.

Có thể thấy, condotel không hướng đến đáp ứng nhu cầu ở hay phục vụ sinh hoạt gia đình thường nhật. Thay vào đó các sản phẩm này được thiết kế như một sản phẩm đầu tư nhằm khai thác công năng phục vụ lưu trú, du lịch tạo nên nguồn lợi. Giữa chủ dự án và nhà đầu tư chia sẻ lợi nhuận trên cơ sở thiết lập các cam kết vận hành khai thác. Bên cạnh đó, condotel giữ vai trò là kênh tích lũy tài sản của nhà đầu tư.

Vừa qua, truyền thông đưa tin chủ dự án Cocobay Đà Nẵng tuyên bố ngưng chi trả lợi nhuận từ 01/01/2020 cho nhà đầu tư, đồng thời đưa ra các phương án xử lý. Trước tình huống như vậy cũng như tình hình chung về thị trường condotel thì nhà đầu tư có thể lựa chọn cách ứng xử như thế nào?

Nhận diện rủi ro và cơ hội:

Khi đầu tư vào condotel, nhà đầu tư cần xác định con đường đồng hành với chủ dự án trong quá trình khai thác, vận hành hoặc cần có một kế hoạch tự doanh ngay từ ban đầu. Bởi, giá trị sản phẩm mang lại khi nó được vận hành và khai thác. Đây cũng là điểm khác biệt của condotel so với các bất động sản truyền thống khác.

Kinh doanh và rủi ro dường như luôn song tiến cùng nhau. Đó cũng là nhận định của diễn giả Lâm Minh Chánh: “Dự án đầu tư nào mà đảm bảo chắc chắn tỷ suất lợi nhuận cao hơn ngân hàng đều tiềm ẩn rủi ro”. Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn, vấn đề là nhận diện và kiểm soát những rủi ro đó như thế nào. Có thể cân nhắc đến:

Thứ nhất, kinh nghiệm vận hành dự án: phần lớn nhà đầu tư được giới thiệu về chủ dự án với lịch sử xây dựng các “đại dự án” trước đó để tạo uy tín và thương hiệu, song chỉ một số ít nhà đầu tư hiểu rõ về vài trò của năng lực vận hành cũng như những đơn vị có kinh nghiệm vận hành dự án. Đó có thể là một đơn vị (VD: VinPearl đầu tư và vận hành các dự án) hoặc cũng có thể là các đơn vị độc lập (VD: dự án InterContinental Phu Quoc Long Beach Resort & Residences được BIMGroup đầu tư và do InterContinental Hotels Group PLC vận hành). Trong bài toán đầu tư condotel, yêu cầu về kinh nghiệm khai thác dự án cần được đặt đối trọng với uy tín trong đầu tư xây dựng. Có như vậy, nhà đầu tư đánh giá được khả năng sinh lời của dự án.

Thứ hai, năng lực tư vấn dự án: người tư vấn dự án cho nhà đầu tư không thể đơn thuần chỉ có thông tin về bất động sản. Kiến thức về bất động sản, tài chính và pháp lý là ba trụ cột không thể thiếu trong tư vấn đầu tư condotel. Nhà đầu tư cần sự hỗ trợ của một tư vấn viên tử tế giúp họ nhận ra những tiềm năng và cả những rủi ro, từ đó có chiến lược đầu tư phù hợp. Nếu yêu cầu đó không đạt được thì nhà đầu tư chỉ thấy một bức tranh màu hồng và dự án nào cũng là dự án lãi 100%. Khi được tư vấn tốt, nhà đầu tư có thể phân biệt được đặc trưng của từng dự án, những điểm mạnh và hạn chế của từng sản phẩm.

Thứ ba, cẩn trọng với các cam kết: trở lại với nhận định của tác giả Lâm Minh Chánh, một cam kết lợi nhuận siêu hạn sẽ là phi thực tế và cần cẩn trọng. Nhà đầu tư dựa vào các cơ sở về kinh nghiệm vận hành và thông tin từ tư vấn viên hoặc tự tìm hiểu qua các kênh để đánh giá tính khả dĩ của mức cam kết lợi nhuận. Không vì một cam kết lợi nhuận cao mà đầu tư mặc dù không có bất kỳ cơ sở bảo đảm nào.

Xử lý hệ quả:

Đối với dự án đã đầu tư, đưa vào vận hành khai thác mà kết quả không như mong muốn, đơn cử như vụ việc Cocobay, nhà đầu tư cần:

Một là, mọi phương án cần xây dựng trên cơ sở đồng thuận. Dù chủ dự án gặp khó khăn là khách quan hay chủ quan thì cam kết lợi nhuận là một sự hợp tác tự nguyện. Chủ dự án không thể đơn phương đưa ra phương án và buộc nhà đầu tư phải chấp nhận. Nhà đầu tư cần đánh giá tính khả thi của từng phương án và có ý kiến riêng.

Hai là, soát xét lại hợp đồng và những điều khoản ký kết giữa các bên để áp dụng các chế tài đối với chủ dự án về biện pháp khắc phục, bồi thường, phạt vi phạm nếu có. Đây là cách thức hạn chế tổn thất mà nhà đầu tư có thể áp dụng trực tiếp.

Ngoài ra, nhà đầu tư có thể yêu cầu sự bảo vệ thông qua cơ chế tố tụng, cơ chế về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và những cơ chế khác mà pháp luật cho phép.

Như vậy, hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào ứng xử của nhà đầu tư với từng dự án. Một đánh giá đầy đủ, khả thi sẽ giúp hạn chế và kiểm soát rủi ro. Có như vậy, lợi nhuận thu về sẽ bảo đảm tính ổn định và phát triển.

Please follow and like us:
error0
0903 62 44 52